——2015年7月22日在延边朝鲜族自治州第十四届人民代表大会常务委员会第十七次会议上

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受州人民政府委托，就提请本次会议审议的《延边朝鲜族自治州物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）说明如下：

一、制定《条例》的必要性

随着人民生活质量的提高和改善，人们对物业管理的要求也不断提高，物业管理在经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。2002年，我州在全国少数民族自治地区中，率先制定出台了《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》。13年来，该《条例》对促进我州物业管理工作发挥了积极的作用。但随着时代的发展，该条例在实施过程中也遇到不少实际问题，一是目前不仅存在住宅物业管理，还出现了商业、办公、仓储等物业管理，原《条例》中物业管理覆盖面有待扩充；二是实施物业服务的主体在发生变化，从事物业服务不仅有物业企业，还有社区管理、业主自我管理等模式，原《条例》中应做相应调整；三是物业管理责任义务日渐细化，涉及物业管理的相关部门在责任义务划分、物业查验及承接管理、物业维修保障、物业服务质量保障、住宅专项维修资金安全等方面缺乏明晰的规定。特别是《物权法》出台，国务院《物业管理条例》修订后, 吉林省也出台了《吉林省物业管理办法》，致使我州原《条例》中部分条款与上位法相关规定有所背离。为进一步适应我州物业管理工作需要，破解物业服务管理中的难题，我们认为，适时修订该条例是十分必要的。

二、起草过程和立法依据

根据州人大常委会和州人民政府立法工作计划，2015年4月，成立了由州人大常委会党组副书记、副主任纪凯奇任组长，州人大城环资工作委员会、州人大法制工作委员会、州政府法制办公室、州住房和城乡建设局相关人员参加的《条例（修订草案）》修订小组。修订小组在认真研究相关法律法规的基础上，到全州各县（市）就物业管理情况进行调研，召集住建、房产部门、街道、社区、物业企业等相关人员进行了座谈。在此基础上，结合我州实际，形成《条例（修订草案）》初稿。5月，修订小组将《条例(修订草案)》发至州人大各部门有关领导、驻会常委、州直各相关部门、各县（市）人大常委会及物业服务企业广泛征求修改意见。6月，修订小组根据反馈意见多次集中逐条逐句的修改，形成《条例（修订草案）》(征求意见稿)，以书面形式征求人大常委会立法咨询员、人大代表、政协委员意见，经修改形成送审稿。2015年7月 日，《条例（修订草案）》经州人民政府二十九次常务会议审议通过，进一步修改后，形成了提请州人大常委会议审议的《条例（修订草案）》。

修订条例的主要依据是：《物权法》、国务院《物业管理条例》、《城市规划法》和有关法律、行政法规，并参照一些省（市）和地区的成功做法。

三、需要说明的几个问题

原条例共77条，经修订合并26条（含保留4条），删除51条，增加20条。修订后的《条例（修订草案）》（送审稿）共 7章46条，现就有关问题说明如下：

（一）扩大了适用范围。一是原《条例》只适用于住宅区物业管理，而修订后《条例》扩大为所有的物业管理。二是原《条例》的物业管理是指物业服务企业管理，而修订后《条例》的物业管理包括物业服务企业、社区物业服务机构和业主自行管理等三种形式。

（二）明确建立三项制度。一是物业招投标制度。根据目前我州物业市场的实际情况，不断加强物业法治建设，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。为此，《条例（修订草案）》规定对新建住宅物业和已交付使用物业在选聘物业服务企业时要进行招投标制度。二是物业服务标准、内容、收费相一致制度。物业收费一直是产生纠纷的焦点问题。目前绝大部分物业服务企业只是公布服务级别和收费项目，很少将服务标准、内容、收费一并公布。因费用不明晰，极易产生纠纷。为此《条例（修订草案）》规定：“物业服务内容应当依据《吉林省普通住宅物业服务规范》，由业主委员会与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定，收费项目、服务标准应当与服务内容一致。并在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”三是物业查验制度。目前，个别开发建设单位未经物业查验，就为业主办理入住手续，导致水、电、气、通信等配套设施使用功能尚不完善。业主入住后，因配套设施无法使用，拒交物业服务费用，导致纠纷。因此，《条例（修订草案）》规定:“建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，并按《吉林省物业服务查验接收办法》执行。建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向县（市）物业行政主管部门报送。”

（三）增加了车辆管理。目前，物业管理区域内车库、车位的使用及收费存在很多矛盾和纠纷。为进一步明确车库、车位的管理和使用，对规划用于停放汽车的车库、车位和利用共用场地设置的停放车位作了更为明确的规定。

以上说明和《条例（修订草案）》（送审稿），请一并审议。

 

附件1：

《延边朝鲜族自治州物业管理条例》（送 审 稿）

（共七章  四十六条）

第一章  总  则     

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第三章  前期物业管理      第四章  物业服务管理

第五章  物业的使用与维护和维修资金管理

第六章  投诉与法律责任     第七章  附  则

 

第一章     总    则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、街道（社区）物业服务机构的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》等法律、法规的规定，结合自治州实际，制定本条例。

第二条  自治州行政区域内从事物业管理活动的组织和个人，适用本条例。

第三条  本条例所称物业管理，是指业主共同组织自行管理、通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

物业管理包括物业服务企业、社区物业服务机构和业主自行管理等形式。
　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照相关规定，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老、旧、散住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。
　　本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

本条例所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 自治州人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理。

县（市）人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门（以下称物业行政主管部门）负责本行政区域条例的实施。

城乡建设、规划、公安、价格、环保、工商、质监、卫生、消防、城市管理行政执法等各相关行政主管部门及组织，应当依据各自职责，共同做好物业管理区域内有关事项的监督检查，做好相关工作。

第五条  自治州人民政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励建立信用保证和行业自律制度，采取新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

 

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第六条  业主是物业管理区域内的房屋所有权人（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。

业主依据法律、法规规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

   在物业管理活动中，房屋使用人的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反国家法律法规规定。

第七条  物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占区域内房屋总建筑面积百分之五十以上，或者交付使用一年以上且入住业主人数超过三十人的，应当成立业主大会，业主大会由管理区域内的全体业主组成。

符合前款规定条件的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织成立业主大会，选举产生业主委员会。

第八条  首次业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位或者物业服务企业人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

第九条  下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理公约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业;

（五）筹集和使用物业维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

第十条  业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府登记后，依照相关法律法规规定和本条例开展活动，所产生的民事责任，由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业行政主管部门、街道办事处或者乡、（镇）人民政府和社区居民委员会的监督和指导。

第十一条 业主委员会成员人数应当为奇数，主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会每届三年，委员可以连选连任，因故离任的，由业主大会选举补充。

第十二条  业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，须有过半数委员出席，所作决定须经全体委员过半数通过，并应当予以公布。

第十三条  业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十四条  未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情形时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

第十五条业主委员会成员有下列情形之一的终止其资格：

（一）丧失履行职责能力的；

（二）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；

（三）提出辞职的；

（四）不再是本物业管理区域业主的；

（五）违章搭建的；

（六）拒付物业服务费的；

（七）不按有关规定交存物业专项维修资金的；

（八）业主大会决定需要终止业主委员会委员资格的其他情形。

决定终止业主委员会委员资格的程序由业主大会议事规则规定。

 

第三章  前期物业管理

第十六条  物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

第十七条  物业行政主管部门应当参与住宅物业规划设计方案的论证和住宅物业竣工后的相关验收工作。未经验收合格的住宅物业，不得交付使用。

第十八条  县（市）物业行政主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台，为实施前期物业管理、选聘物业服务企业提供指导和服务。

第十九条  建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同（含预售）时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

第二十条 实行物业管理后，未售（租）出的空置房屋由建设单位承担物业管理服务费。

第二十一条 建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积千分之四的比例，无偿提供管理用房，管理用房不足一百平方米的按一百平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有，由物业管理行政主管部门监督使用，物业服务企业负责养护维修，不得改变用途。

第二十二条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业项目承接验收手续，并按《吉林省物业服务查验接收办法》执行。
　　建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，向县（市）物业行政主管部门报送。

第二十三条 县（市）人民政府应当制定老、旧、散住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于老、旧、散住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

老、旧、散住宅区综合改造后，应当提倡实施专业化物业管理。物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。

    对尚不具备引入物业服务企业条件的，业主应当在街道（社区）或乡（镇）的指导下，实行街道社区委员服务机构管理或业主自行管理，并承担相应的管理费用。

第四章  物业服务管理

第二十四条  物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

    物业服务企业在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书，名称中应当有物业服务的合法标识。

第二十五条  跨区域从事物业服务活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到物业所在地县（市）物业行政主管部门备案，接受监督、指导。

第二十六条  物业从业人员应当按照有关规定，经培训考核合格，取得岗位证书后方可上岗。其中物业管理人员还应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。

第二十七条  业主大会选聘物业服务企业，应当公开招标。业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。
　　业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。

第二十八条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项物业维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。并在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同报物业所在地物业行政主管部门备案。

第二十九条  经业主大会决定或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受县（市）物业行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督。
　　自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。
　　自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。

第三十条 物业服务企业自物业服务合同终止或解除之日起三十日内，向业主大会或业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报告物业行政主管部门。

 

第五章  物业的使用与维护和维修资金的管理

第三十一条在物业管理区域内，禁止从事下列活动：

（一）擅自变动建筑主体和承重结构及各类管线；

（二）占用共用部位和消防通道，损害共用设施设备；

（三）擅自改变共用部位、共用设施设备的用途；

（四）擅自搭建建筑物、构筑物；

（五）侵占、毁坏共用绿地和绿化设施；

（六）倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（八）非法排放有毒、有害物质或者产生超标准的噪声；

（九）未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点；

（十）违反规定饲养家禽、宠物；

（十一）影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画；

（十二）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

第三十二条 供水、供电、供气、供热、消防、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

    前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第三十三条  业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主。不得收取法律法规规定以外的其他费用，不得指定业主选择装饰装修企业及销售商品。

第三十四条  业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用功能。

第三十五条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

物业管理区内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人通行。

占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对停放车辆有保管等专项服务需求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。

第三十六条 利用物业设置广告等经营设施的，应征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的书面同意，办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益，应当归全体业主所有。

第三十七条建立物业专项维修资金制度。

物业专项维修资金的缴存、管理、使用和监督按国家规定执行。

因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

 

第六章   投诉与法律责任

第三十八条 物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

第三十九条 各相关行政主管部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。并依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉，并在三十日内作出决定。
　　物业服务企业或者社区物业服务机构应当对各相关行政主管部门的调查予以配合。

第四十条 投诉人对行政决定有异议的，可以向本级人民政府或上一级物业行政主管部门申请复议，也可以向人民法院提起诉讼。

第四十一条  违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第四十二条  业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十三条 违反本条例的规定，物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级行政主管部门依法给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第七章  附  则

第四十四条  本条例由自治州人大常委会解释。

第四十五条  自治州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

第四十六条  本条例自公布之日起施行。二〇〇二年四月二十八日公布的《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》同时废止。