物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。随着城市化进程的加快，我州中心城区人口越来越多，小区以及物业公司也越来越多，而物业公司和小区业主矛盾纠纷频发，已成为影响城市化发展质量、城市文明程度和社会稳定的重要因素。目前，主要存在以下问题：

1．物业公司与业主纠纷不断。一是物业管理区域划分不明确。部分小区没有物业服务用房、业主委员会议事用房，小区内的停车位、游泳池、运动场等公共设施的经营收益大多为开发商或物管公司所有，业主与开发商争利现象突出；二是专业经营设施移交不规范。供水、供电、供气等专业经营设施移交不规范导致其维修、养护、更新和管理的责任主体不明确，建设单位、专业经营单位与业主相互推责；三是小区规划及房屋设计变更不公开透明。部分小区在业主购房时的规划设计与入住后的实际状况不符，导致业主与开发商之间的矛盾。

2．业委会难以发挥作用。一是筹备难。由于业委会人员素质参差不齐、代表多元，由其制定的《管理规约》等文书资料往往不具有可操作性，不符合法律法规，且在工作上难以形成一致意见；二是运行难。业委会只是一个没有法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任。运行机制欠缺，业委会会议难以实现参会面和人数“双过半”。

3．物业公司工作不力，导致业主拒缴物管费。一是服务质量不高。小区内安全排查不到位、卫生清洁不到位、设施设备维护不到位、绿化亮化不到位等；二是纠纷解决不力。小区内业主车辆受损、财物丢失、公用设施伤人、个别业主乱搭乱建等问题难以得到解决；三是收费不合理。物管公司收费透明度较低，收费标准高低不等，且大部分物管公司没有相关收费依据。

因此，提三点建议：

1．建议成立州一级物业管理行业协会，制定行约行规，建立物业服务行业标准，加强行业自律，丰富管理手段。加强物业企业之间、物业企业与开发商之间以及物业企业与业主之间的沟通和交流。

2．建议各县（市）街道办事处强化物业管理行政职能，在州建设主管部门的指导下，协调解决本区域物业管理中发现的问题。

3．建议建立物业服务企业黑名单制度。建立物业管理各项考核制度，考核连续不合格的直接纳入黑名单，且不能参与相应城区的物业管理招投标。