随着住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，已经成为改善和优化人居环境，提升居民幸福指数的重要方式，近几年得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。 但与此同时，在全国范围内物业管理服务过程中的各种矛盾突显，物业弃管现象频发，对物业管理服务行业的健康发展产生了不利的影响。物业管理服务工作的现状值得我们关注和探究。

一、正确认识，物业管理服务行业的兴起是社会进步与发展的必然趋势

（一）实施物业管理服务是社会进步的重要标志。近代物业管理起源于19世纪60年代的英国，至今已有100多年的历史 。专门的物业管理行业组织诞生于1908年的美国。20世纪80年代初，随着我国改革开放的实施，市场经济的产物——现代化的物业管理从香港引入。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立；1990年，深圳诞生了中国内地第一个业主委员会组织，从而开启了业主自治与专业服务相结合的物业管理新时代。实践表明，一个地方物业管理服务水准的高低应该与当地经济社会发展水平相适应的，可以体现当地社会文明进步的程度。

（二）实施物业管理服务是社会变革的必然产物。我国物业管理服务行业的发展主要基于四个方面的因素：一是城市住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区投入使用，客观上要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。二是随着住房制度改革的逐步深化，计划经济下的房管体制已完全不能适应社会的发展变化，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。三是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、单位或居委会直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理一个以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。四是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的优劣已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理也被越来越多的人所接受。

（三）物业管理服务将随着社会的发展得到充实和规范。一是国家、省、州物业管理服务相关法律法规的颁布实施和不断完善，为物业管理服务发展提供坚强的法律依据。二是多样的社会需求为物业服务提供广阔的市场。从我国物业管理服务发展的方式上看，在物业管理的早期形式是以代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的为主的经营性服务。随着社会需求的不断提升，进而向广大住户、群体提供针对性的专项服务和委托性的特约服务方式转变。从目前我市情况看，物业管理服务集中于公共性的管理和服务工作，主要是物业服务企业面向所有业主提供房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督、房屋设备设施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作、车辆秩序管理、代办性质的服务和物业档案资料这八项最基本的管理和服务，物业管理服务尚处于最基本的管理和服务阶段。三是日渐成熟的环境推进物业管理服务步入良性发展。我国物业管理市场从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，经过了风风雨雨的三十多年发展历史，已经日渐成熟，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。

二、问诊把脉，摸准物业管理服务中的症结所在

近年来，政府及相关部门在全面推进物业管理工作的过程中做了大量工作，解决了一些影响群众生活的物业管理问题，但由于我市物业管理服务行业起步晚，群众认知度低，市场尚不成熟，行业在发展的过程面临着许多诸多挑战，存在一些亟待解决的问题：

（一）物业管理体制机制不够健全。物业管理与街道、社区、业主委员会的建设和管理脱节。按照《物业管理条例》和《物业管理办法》相关规定，街道办事处负有指导和监督辖区内物业管理活动的职责，社区居委会应指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施。

（二）业主委员会组建率低。业主委员会作为代表物业管理区域内业主利益、向社会各方反映业主意愿和要求、监督物业管理公司管理运作的民间性组织，在业主和物业服务企业中起到沟通和协调作用。业主委员会的建立可以化解物业服务管理过程中的诸多矛盾和问题，促进物业服务管理活动有序健康开展。目前全市住宅小区成立业主大会及业主委员会的只有6个，其中实施业主大会及业主委员会选聘物业服务企业的只有1个。

（三）物业服务收费难。物业服务费（又称物业管理费）是物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人收取的费用，也是物业公司正常运营的前提和基础。物业服务费入不敷出是导致小区“弃管”的主要原因。一方面，物业服务企业难免良莠不齐。一些物业企业收费标准和依据不公开，企业服务意识不强，人员素质较低，有的甚至损害了小区和业主的权益，业主对此意见较大，因此不愿交物业费。另一方面，不少业主对物业管理存在认识上的误区，认为小区管理是政府的事，对花钱买服务存在抵触情绪；也有部分业主忽视自己应履行的义务，过分强调权利，把一些不属于物业服务范畴的事，不应由企业承担的社会责任强加在其头上，将诸如小区开发建设甚至征地拆迁过程中的历史遗留问题，以及停车难等矛盾纠纷，归罪于物业服务企业，对其提出不切实际的要求，并往往以拒缴物业费的形式表示异议；也有一些低收入住户确因生活困难，难以负担物业费。物业收费难不仅影响物业服务企业的健康发展，也制约了其服务水平的提高。

（四）物业日常监管有待提高。部分物业服务企业服务不达标或服务缩水，垃圾清运、设施维修不及时；绿化管理养护不到位；对破坏绿地开荒种地行为监管不够。部分物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动。

（五）老旧小区的建管脱节、建设规划不规范及开发商遗留问题严重影响物业服务企业介入管理。老旧小区基础设施及公用设施老化现象普遍。部分老旧小区建设规模小、开发商遗留的房屋质量不高、配套设施不健全。新建住宅小区立项和办理《商品房预销售许可证》时,目前物业管理工作介入难，物业服务设施、公共服务设施配置不合理。

三、寻求良策，谋求解决物业管理服务中的诸多问题

规范的物业管理服务对于保障居民生活质量、提升城市品位、促进社会和谐安定有着十分重要的意义。

（一）理顺行业管理体制机制。充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，依法明确街道、社区在物业管理中的职责。积极探索建立市、街道、社区三级物业管理网络。结合实际，制定出台相关物业管理办法。 统一规范物业管理，破解物业服务管理中的难题。

（二）加快推进业主委员会组建步伐。依照《物业管理条例》和《物业管理办法》相关规定，研究制定全市物业小区业主委员会发展规划，尽快使业主委员会的作用得到发挥。推行业主自治管理模式，扩大物业管理覆盖率。加强对业主大会工作的指导和监督，完善各项工作制度和公约，选聘好物业服务企业。

（三）妥善解决收费管理中存在的问题。加强物业相关法律法规的宣传教育工作，积极引导业主树立正确的物业服务消费观念。推行国家的物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，完善分类分级服务收费管理办法。对服务收费项目重新进行测算评估，将服务项目和收费明码标价收费向居民公开，严格社会评估制度；对服务不达标企业降低收费标准；对违规收费的物业服务企业给予必要的处罚。研究制定弱势群体物业服务费补贴办法。探索依法收缴物业服务费的新举措。

（四）进一步加强物业服务管理的日常监管工作。定期对物业公司进行清理整顿。按服务规范及标准，严格考核制度，加大对违规企业的惩处力度，必要时撤销其营业资格。要强化合同管理，靠法律手段保证业主和物业服务企业双方正确维权。

（五）切实加强老旧小区设施改造和新建小区管理前置工作的力度。要妥善解决历史遗留问题。将老旧住宅小区改造纳入日程，加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，科学划分物业小区，通过采取业主自筹为主，政府补贴为辅的形式，多方面筹措资金，对有条件的老旧小区进行改造，强化相关配套设施建设。做好专项维修基金收缴和管理。要制定让物业管理提前介入的工作机制。完善新建、改扩建住宅小区竣工验收工作，提高综合验收质量。

（作者系珲春市人大常委会城乡环资办主任）