第一部分  物权法的基本问题
    一、物权法的调整范围
    因物的归属和利用而产生的民事关系。
    1．物：特定物，包括不动产、动产。
    不动产：房屋、土地这些不便移动或移动后会减损价值的物。
    动产：不动产以外的物。
    2．物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
    3．物权的种类
    所有权、用益物权、担保物权
    二、物权法的特有原则
    （一）物权法定原则
    物权的种类和内容只能由法律规定，任何人不得创设物权。
    （二）物权公示原则
    公示的形式：
    不动产看登记，以登记为标准确定归属。
    动产看占有，以占有为标准确定归属。
                            第二部分  物权的设立、变更、转让和消灭
　　一、不动产的变动及判断规则
　　（一）我国原则上采用登记生效主义
　　不动产物权的设立、变更、经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。
    凡是不动产物权，其设立、变更、转让，只签订合同，没有办理登记，不承认其享有物权，只承认其享有合同的权利。
    （二）四种例外
    1、依法属于国家所有的自然资源所有权，可以不登记。
    2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定。
    3、因继承或受遗赠。
    4、因合法建造、拆除房屋等事实行为。
    说明两点：一是不登记承认物权，一旦转让，不登记不发生物权变动的效力。二是不登记不对抗。
    3、农村土地承包经营权的设立，自合同签定时设立，即使不登记，也承认土地承包经营权。但是，如果土地承包经营权的互换或转让，不登记不对抗。
    4、设立地役权，可以不登记，但不登记，不对抗。
    二、不动产登记
    登记机关：房地产管理局、国土资源管理局等
    （一）更正登记
    不动产登记部门有时会发生错误，赋予权利人和利害关系人申请更正权利。
    申请更正的条件：
    1、权利人书面同意。
    2、有证据证明登记存在错误。
    （二）异议登记
    权利主体：利害关系人。一旦申请异议登记，登记簿记载权利人的权利受到限制。15日内必须向法院起诉。超过15日，异议登记失效。
    （三）预告登记
    双方按照约定向登记机构申请登记。预告登记后，没有经预告登记的权利人同意，处分不发生物权效力。
    如果合同解除或能够进行登记日起三个月未申请登记，预告登记失效。
    三、物权变动的原因行为和设立行为相区分原则
    设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
    取得物权，分为二个行为：
    一是签订一个合同；二是到不动产登记机构登记。
    四、动产交付
    动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。
    静态状态下：看占有。
    动态状态下：看交付。但有例外：
    简易交付，事前已占有，物权自法律行为生效时发生变动。
    指示交付，转让返还原物的请求权代替交付。如交付提单。
    占有改定，对方同意出让人继续占有，物权自双方约定生效时发生效力。
                                   第三部分  所有权
    一、所有权的概念
    对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
    四项权能：占有、使用、收益、处分。
    二、建筑物区分所有权
    （一）业主的建筑物区分所有权的权利性质
    业主的建筑物区分所有权是一种复合性权利，由专有部分的所有权、共有部分的所有权、以及共同管理权构成。
    专有部分所有权转让其权利，共有部分所有权和共同管理权随之转让。
    （二）业主共有的财产
    1．道路
    建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
    2．绿地
    建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地和明示属于个人的除外。
    3．其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
    4．车库车位的归属。
    首先满足业主需要；指引性规定，由当事人约定；占有业主共有的道路的，属于业主共有。
    （三）住改商问题
    原则上业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
    首先，不得违反法律法规的规定。如果原来规划为住宅的，则不得变更。其次，合乎管理规约。最后，必须保证业主的安宁权，还要经有利害关系的业主同意。
    三、共  有
    1、共有人的优先权
    按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
    2、共有人的连带关系
    因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；
    在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
    3、按份共有的推定
    共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
    4、共有份额的确定和推定
    按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
    四、所有权取得的特别规定
    （一）善意取得制度及其例外
    无处分权人将不动产或动产转让他受让人的，所有权人有权追回，但是符合以下三种情况的，由买受人取得所有权。
    第一，受让人善意；
    第二，合理的价格；
    第三，不动产过户或动产交付；
　　三个条件须同时具备。
　　（二）遗失物问题的相关规定
　　1．返还请求权
　　2．拾得人的报酬请求权问题
                                     第四部分  用益物权
    一、用益物权的概念
    用益物权是（非所有人）对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
    二、用益物权的特征
    1、主体：非所有人
    2、客体：不动产，一般指土地。
    3、用益物权是由所有权派生的物权，是他物权。
    4、限制物权、有期限物权。
    三、用益物权的种类
    土地承包经营权
    建设用地使用权
    宅基地使用权
　　地役权
    自然资源使用权（包括：海域使用权、探矿权、采矿权、   取水权、养殖权、捕捞权等）
    四、用益物权的变动（取得、流转、消灭）
    第一种，不需登记，登记仅为对抗要件，主要有：
    土地承包经营权（合同生效时设立）
    宅基地使用权（自批准时设立）。
    第二种，登记为物权变动生效要件，主要有：
    建设用地使用权、以其他方式承包的“四荒”地的使用权、已登记的各种类型用益物权的再变动。
    五、土地承包经营权的流转
    对一般耕地，采取家庭承包的方式，限制流转；
    对四荒用地，采取其他方式承包，允许流转。
    六、建设用地使用权
    (1)划拨的土地，无偿、无期，转让时需补交出让金。
    (2)出让的土地，有偿、有期。
    (3)转让：房随地走，地随房走，一并处分。
    (4)集体所有的土地，先征为国有，才能设定建设用地使用权。
    (5)权利范围：地表、地上、地下。
    (6)权利期限：除居住用地70年、商业、旅游、娱乐用地4 0年，除此之外，其它都是50年（工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合及其他用地）。
    (7)续期：住宅：70年后自动续期；非住宅：提前一年申请、签合同、交出让金、登记。
    七、宅基地
    一户一地，无须登记；已经登记，继续登记；无偿取得，灭失可补；限制转让，不得抵押。
    八、房地一体主义的要求
    1、房随地走。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
    2、地随房走。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
    地和房，不允许分别转让、抵押、出租，应当一并处分。
                                     第五部分  担保物权
    一、担保物权的概念及种类
    在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。包括抵押权、质押权、留置权。
    抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。  前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
    质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
    留置权：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
    二、关于物的担保与人的担保的规定
    担保法：物保与人保并存，先实现物的担保，再实现人的担保。
    物权法：
    一是当事人可以约定，怎样实现担保，怎么约定，按约定办。体现民事权利尊重当事人约定的原则。
    二是没有约定，或约定不明确的，如果物保是债务人提供的，先实现物保，再实现人保。
    三是没有约定，或约定不明确的，如果物保是第三人提供的，则当事人有选择权。承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿。
    三、担保物权的实现程序
    担保法：抵押权人与抵押人就实现抵押权达不成协议，只能向人民法院起诉，诉讼过程极其漫长，债权人权益保护极其费事。
    物权法：达不成协议，可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，可以不经诉讼。
    四、担保合同效力与担保物权效力的关系
    采取物权设立的原因行为与设立行为相区分原则，即合同效力与物权效力相区分。
    担保法：抵押合同不登记不生效。
    物权法：抵押权不登记不设立。即不登记不影响抵押合同的效力。
    五、抵押权的实现顺序
    担保法：同一财产，向两个以上债权人抵押的，如果都没有登记，按照合同签定的先后顺序受偿。
    物权法：抵押权未登记的，按债权比例清偿。
    六、抵押权和租赁权的关系
    抵押不破租赁。但先抵押后出租的，租赁关系不得对抗己登记的抵押权，抵押权人可以让租赁人交回出租物。
    七、关于抵押期间转让抵押财产的规定
    担保法：抵押期间转让抵押财产的，要告知抵押权人，并通知受让人。
    物权法：需经抵押权人同意，不同意，不得转让。
    八、关于留置权的适用范围
    担保法：留置权主要适用于保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权。
    物权法：只要是合法占有债务人的动产，就可以留置。企业之间的留置，可以不受牵连关系的影响。
    九、关于禁止流押和流质的规定
    抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
    质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。