——2016年5月23日在延边朝鲜族自治州第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议上

州人大常委会调查组

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

根据州人大常委会2016年的工作安排， 4月份，由州人大常委会副主任王燕铭、城乡建设与环境资源保护委员会委员组成调查组，就我州物业专项维修资金（以下简称维修资金）缴存、管理和使用情况进行了专题调研。调查组先后到龙井、延吉、安图等县（市），实地查看住宅小区，深入了解启用维修资金项目，现场向业主委员会和社区工作人员详细询问了维修资金使用过程中遇到的困难和问题。召开座谈会，听取州、县（市）人民政府及相关部门工作汇报，基本掌握了我州维修资金缴存、管理和使用情况。现将有关情况报告如下：

一、基本情况

维修资金是物业管理的重要组成部分，是房屋的“医疗和养老保险金”， 是提升物业管理水平，延长房屋使用寿命的有效保障。目前，全州维修资金管理工作，在州、县（市）人民政府及相关部门的共同努力下，得到了很大进步，征缴力度得到加强，管理水平和使用上的便利性不断增强，业主们的使用意识不断提高，逐步实现了缴存和管理上的规范化、使用上的制度化。

（一）维修资金缴存、管理和使用情况。我州自2003年开始逐步建立维修资金缴存制度。截止2016年3月底，全州维修资金缴存额为7.94亿元，增值额为0.53亿元（主要来自于银行利息），已使用资金额为1.3亿元，账面总余额为7.17亿元。县(市)维修资金缴存、管理和使用情况，详见“全州物业专项维修资金缴存、使用管理情况表”（附后）。

（二）维修资金缴存标准。一是2002年以后建成的住宅，根据1998年建设部和财政部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，购房者按购房款2.5％的比例向售房单位缴存维修资金。二是2008年2月1日以后建成的房屋，根据2007年国家建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，以下简称《管理办法》）规定，无电梯的多层住宅及相连的非住宅，每平方米按当地上一年度住宅建筑安装工程每平方米造价的5%缴存，有电梯的按6%缴存，其中1%用于电梯维修。

（三）维修资金管理机构设置。全州8个县（市）相继设立了维修资金管理机构，其中延吉市成立了维修资金管理办公室，其余7个县（市）由物业办兼管。目前，全州从事物业专项维修资金管理工作的人员28人。

二、存在问题

（一）存在应收未收现象。2009年以后，个别县（市）在维修资金的缴存过程中，违反《吉林省物业专项维修资金管理办法》第三条“物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。”和第四条“县(市)物业专项维修资金管理机构具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。”的规定，仍允许开发企业代收，因此，不同程度存在开发企业挤占、挪用、拖缴维修资金的现象。

（二）存在资金未分户现象。按照《管理办法》第十条规定“开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”，但是各县市均未对维修资金本金和利息部分分户设账，使业主无法掌握维修资金准确信息。

（三）申请使用维修资金困难。一是我州出国务工人员较多，这些人员中购买住宅后不入住的居多，联系不上业主，很难达到《管理办法》第二十二条和《吉林省物业专项维修资金管理办法》第二十九条规定的“物业专项维修资金使用方案应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过”（以下简称“双三分之二”）的要求，直接影响维修资金的及时有效使用；二是根据《吉林省物业专项维修资金管理办法》第三十条“使用物业专项维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。”的规定，如果委托专业机构来完成质量监督、造价结算及验收工作，从专业机构的角度来看，物业维修工程普遍规模小造价低，工程监理、造价咨询、质量验收等费用过低，工作成本与收益不对等，导致积极性不高；从业主的角度来看，一些造价较低的维修项目按照专业机构标准取费，造成项目成本上涨，且程序繁琐，极不划算。

（四）维修资金管理相关法律法规的宣传力度和资金管理上的透明度不够。业主对维修资金的缴存、管理、使用缺乏必要的认识，很多业主公共意识不强，存在事不关己的心态，且很多小区没有建立业主委员会，很难达到“双三分之二”的要求，直接影响维修资金的及时使用。

    三、几点建议

（一）进一步加强改革创新意识，破解维修资金使用难题。维修资金使用难的一个深层次原因是“个体缴存、集体共用”，导致所有权和使用权不对等所造成的矛盾。建议州政府指定一个县市为试点，把维修资金按《管理办法》规定的缴存标准打入到开发成本，结合配套费捆绑收取，由县(市)政府统一管理，经过业主委员会或社区申请、有关部门审定后，按照维修资金管理相关规定使用资金。这样不仅直接规避“双三分之二”的要求，解决维修资金使用难的问题，还有利于提高开发企业准入门槛，促进居住小区规模化发展，给后期物业管理提供良好的保障。 

（二）进一步掌握和利用好维修资金相关政策和指导意见，提高维修资金使用上的便利性。建议灵活运用《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》，当物业共用部位、共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响业主正常生活的情形时，通过业主委员会或社区申请、相关部门实地查看认定、两个工作日内拨付维修资金进行抢修、完工验收后进行公示的程序，解决“双三分之二”的难题，提高物业维修资金的使用效率。

（三）进一步健全维修资金政策法规建设，确保资金的有效便利使用。针对我州出国务工人员多，这些人员中购买住宅后不入住的居多，联系不上业主的问题，建议正在修订的《延边朝鲜族自治州物业管理条例》中，增加占常住人数三分之二以上业主同意，就可以使用维修资金的内容。

（四）进一步加大宣传力度，提高业主对维修资金重要性的认识。通过相关政策法规的宣传，使业主正确了解维修资金的用途、申请条件、使用流程等，提高公共意识，还未成立业主委员会的小区尽快建立业主委员会，更好地使用维修资金。

（五）进一步加强对维修资金管理工作的监督，提高管理使用上的透明度。建议各县市人大充分发挥监督作用，定期对维修资金的管理使用工作进行监督检查，并要求同级政府或相关部门定期向社会公布维修资金缴存、管理和使用情况，不断提高透明度，使业主放心缴存、便利使用，切实发挥维修资金应有的作用，使其成为物业管理工作的重要支撑。